EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı: ' Yeşil Bina Sertifikası, Yüzde 7 ila 13 Arasında bir Değer Artışı Sağlıyor'

16 Ağustos 2012 | SÖYLEŞİ 14. Sayı (Temmuz-Ağustos 2012)

EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık’ın Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, Yeşil Binaları değerlerken binanın sertifikasına değil, geri dönüşlere baktıklarını belirterek, “Bina, LEED Gold almış olsa bile dönüşlere bakıyoruz. Geri dönüşler çok iyiyse aradaki fark yüzde 13’e kadar çıkabiliyor.” diyor…
Gayrimenkul değerleme danışmanlık hizmetleri veren EVA Gayrimenkul Değerleme, SPK ve BDDK lisanslarının yanı sıra Türkiye’de ilk kez EVA tarafından alınan Royal Institution of Chartered Surveyors “REgulated by RICS” unvanı sahibi bir değerleme firması. Gayrimenkul değerleme firmalarının ağırlıklı olarak konut kredilerine yönelik çalıştığını söyleyen EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, “Biz ise üç ayrı departmanda üç ayrı faaliyette bulunuyoruz. Konut kredilerine yönelik departmanımız olan EVA Plus’ın başında direktör olarak çok tecrübeli bir uzmanımız, Zuhal Balsarı bulunuyor. Özhan Yurtseven’in direktör olarak başında bulunduğu Teknik departmanımız ve Özdil Şahin’in direktör olarak başında bulunduğu nitelikli gayrimenkullerin değerlemesini yaptığımız departmanımız. Bu departmanımızda halka açık şirketler, tersaneler, marinalar, alışveriş merkezleri gibi aklınıza gelebilecek her tür değerleme işlerini yapıyoruz.” diyor.

EVA’nın geçtiğimiz yıl Ankara’daki Gordion AVM ve Erzurum AVM olmak üzere iki Yeşil Bina değerlemesi yaptığını söyleyen Cansel Turgut Yazıcı, “Birkaç ay önce de Türkiye’nin ilk LEED sertifikalı ofis binası olan Unilever’in merkez ofisini değerledik. Böylece Yeşil Bina değerlemelerine Türkiye’de ilk biz başlamış olduk. Yeşil Binalar henüz çok yeni bir konu. Dünyada bile değerleme konusunda standartlar 2007 yılında yazıldı. Biz de dünya uygulamalarını izlemeye çalışıyoruz.” şeklinde konuşuyor.

“2007 yılında Royal Institution of Chartered Surveyors ve birçok yabancı mesleki kuruluş, Yeşil Bina değerlemeleri ile ilgili bir toplantı yaptılar ve dikkat edilmesi gereken kriterleri listelediler, biz de bunları çalıştık.” diyen Cansel Turgut Yazıcı şöyle devam ediyor: “Yeşil Bina değerlemesi normal değerlemelerden çok farklı bir şey değil. Sadece bir takım yayınları okumanız ve nasıl değerlendireceğinizi bilmeniz gerekiyor. Biraz araştırmacı olan herhangi bir değerleme uzmanı, yayınlanmış yayınları okuyarak başlayabilir. Yeşil Bina değerleme için kanunen herhangi bir yetkinlik belgesine gerek yok. Zaten dünyada da böyle bir uygulama yok. Apraisal Institute’un bu konuda eğitimleri; Royal Institution of Chartered Surveyors’un da nasıl değerleyeceğimize dair 30 sayfalık bir dokumanı var. Biz de bunları aldık ve standartları uyguluyoruz.”
“Hesaplarımıza göre, bugünlerde Yeşil Bina sertifikası, yüzde 7 ile yüzde 13 arasında bir değer artışına neden oluyor. Bina, LEED Gold almış olsa bile benzer binalara göre genel gideri ne kadar artmış, ne kadar azalmış, genel giderin içinde hangi paylar var vs. gibi dönüşlere bakıyoruz. Çok iyiyse aradaki fark yüzde 13’e kadar çıkabiliyor. Sertifika önemli ama sonuç, verilerle gerekli hesaplama yapıldıktan sonra ortaya çıkıyor.”
“Piyasa, Yeşil Binada özellikle konutu hiç algılayabilmiş değil. Son kullanıcıya etkisinin henüz farkında değiller. Kullanıcı da haklı, çünkü sonuçlar 5-6 yıldan önce görülemiyor. Ofiste fark daha kolay görülüyor. Yeşil Bina olan ofislere gittiğinizde siz bile mutlu oluyorsunuz. İşveren açısından da giderlerin azalması bakımından, her ne kadar ölçülemeyen bir değer olsa da çalışanların verimliliğinin artması bakımından fark ediliyor.”
“Yeşil Bina’lar için Dünya Bankası’nın bir takım çevre kredileri Türkiye’de kullandırılabiliyor. Fakat bence mutlaka Yeşil Binalar için özel kaynaklardan alınmış krediler olmalı. Örneğin konutta Yeşil Binadan konut alanların kredi faizleri daha düşük olabilir. Ama bunun için bankacıların kaynağından kredileri getirebilmeleri lazım. Yeşil Bina sayısı arttıkça bu kredi kaynakları da düzelecek ve insanlar krediler düşük diye Yeşil Binalara yönelecekler. Diğer taraftan bakarsanız, çevreci malzemeleri yapacak üreticilere de bir avantaj sağlamak gerekiyor. Çünkü maliyetler ne kadar düşerse o kadar tercih edilebilir olacak. Malzemeciler için düşük faizli kredi sağlanırsa büyük bir sektör haline gelebilir.”

Eva Gayrimenkul Teknik Departman Direktörü Özhan Yurtseven:

“Değerlemeci, Yeşil Bina Konusunda Son Teknolojiyi Takip Etmeli”
“Binanın kiracı için gideri; kira değeri artı genel gideri, kiracının cebinden çıkan kısmıdır. Bu para da aslında bizim binanın değer faktörünü oluştururken kullandığınız nümerik rakamlardan biridir. Eğer bu toplamın içinde kira rakamı daha düşük, genel gider rakamı daha yüksekse farklı bir bina değerine; kira rakamı daha yüksek, genel gider rakamı daha düşükse daha farklı bir bina değerine ulaşırsınız. Çünkü genel gider, gelir ve gider. Ama kira rakamı sizin cebinize girip binanın kendini amorti etme, yani geri ödeme süresini hesapladığınız bir değerdir. Dolayısıyla bu toplam rakamın içinde genel gider payı düştükçe ve kira payı arttıkça binanın değeri artar.”



“Yeşil Binalarda bizim baktığımız en önemli şey, toplam fayda ve bunun genel gidere etkisi. Örneğin genel gideri 7 lira olan bir bina Yeşil olsa, genel gideri 4 liraya inebiliyor. 25 lira kira alıyorsanız normal binada size kalan 18, Yeşil Binada ise 21 lira. Bu aradaki farkı biz binanın değerine pozitif yansıtıyoruz.”
“Yeşil Binalar mantık olarak normalden daha uzun süre kullanılabilir binalardır. Bugün son teknolojiyle yapılan bir bina yüz yıl kadar kullanılabilir. Yeşil Binaların daha faydalı ve ekonomik ömre sahip olacağını kabul ediyoruz. Fakat şöyle bir risk var, bugün yeşil olan bir bina, teknoloji geliştikçe 3-5 sene sonra yeşil olmayabilir. Yeşil olsa bile eskisi kadar verimli olmayabilir. Ya da son teknolojiyle yapılmış yeni emsalleri kadar, genel giderleri etkilemiyor olabilir. Değerlemecinin burada dikkat etmesi gereken, son teknolojiyi takip ederek ikisi arasında kıyaslamayı yapabilmektir.”

 

---

R E K L A M